Het centrum van Denekamp werd jarenlang, deels, gekenmerkt door een troosteloze locatie. De ooit markante verschijning van Hotel Veldman verviel, het perceel rondom boette eveneens in. Het werd de hoogste tijd om te werken aan een herbestemming met een aantrekkelijke uitstraling en functionele invulling. Koopman Vastgoed uit Tubbergen zag er uitdaging in om de handschoen op te pakken en ermee aan de slag te gaan. Zij investeerde als projectontwikkelaar. Aannemersbedrijf Niehof bouwde 21 nieuwe appartementen, verdeeld over drie gebouwen. “Het is een prachtig voorbeeld van ‘Omgekeerde Planschade’, omdat de gehele omgeving mocht rekenen op een flinke opknapbeurt”, aldus Boudewijn Koopman en projectleider Erwin Weusthof.
Plan Het Veldman – inmiddels mag met recht gezegd worden dat de kern van Denekamp weer de allure uitstraalt zoals ooit tevoren. De – al jaren niet meer in functie zijnde – horecagelegenheid, inclusief het perceel rondom, mocht rekenen op een transformatie waar, van meet af aan, positief op gereageerd werd.
Fiducie in toplocatie
Boudewijn Koopman: “Toen de voormalig eigenaar, Woningstichting St. Joseph uit Almelo, in 2019 besloot om het geheel openbaar te verkopen waren we al gauw overtuigd van de potentie die het bood. We zetten in en werden eigenaar. Daarmee begon de zoektocht naar een juiste herbestemming. Er volgden diverse brainstormsessies, samen met Building Design Architectuur, in nauw samenspraak met de gemeente Dinkelland en Aannemersbedrijf Niehof. Voor ons stond direct al vast dat zij de aangewezen partij was voor de bouwkundige uitvoering, ondanks dat de plannen toen nog niet concreet waren. Maar dat er fiducie zat in deze toplocatie, stond voor ons als een paal boven water.”
Naadloos aansluiten
Het gehele traject – van aankoop tot de bestemmingswijziging – was een langdurig proces. “Toch was het niet onoverkomelijk”, volgens Boudewijn Koopman. “We zijn een weloverwogen projectontwikkelaar en zien meer in een langzame rijksdaalder dan een snelle gulden. Oftewel; we gaan voor maximale meerwaarde, duurzaamheid en kwaliteit. Bovendien moest er rekening gehouden worden met de status van het voormalige hotel dat werd beschouwd als gemeentelijk monument. Maar de kwaliteiten van de locatie ‘an sich’ waren aantoonbaar aanwezig en daar anticipeerden we op. Uiteindelijk rees het plan om 21 appartementen te bouwen; zes woongelegenheden in ‘Het Hotel’, en zes plus negen appartementen in twee nieuwe gebouwen; ‘Het Pension’ en ‘De Residentie’. Deze nieuwe gebouwen sluiten qua allure en stijl naadloos aan op het oorspronkelijke hotel.”
Hetzelfde DNA
In 2023 werd de bestemmingsplanwijziging een feit, waarna het echte avontuur feitelijk begon. Daar zijn Koopman en Weusthof het wel over eens. Erwin Weusthof: “Voor ons betekende het heel selectief inzetten van onze vaklieden omdat dit project niet bepaald doorsnee is. We dienden rekening te houden met de spelregels van de gemeente die onder andere hamerde op het behouden van de voormalige, rijke details (meer info onderaan het artikel). Dat vergt vakmanschap, inzicht en ervaring. Deze mensen hebben we in huis. Niettemin is het herbestemmen van een horecagelegenheid, inclusief de nieuwbouw van twee appartementencomplexen geen kwestie van meters maken. Een project als deze verdient maximale aandacht. Niet alleen bouwkundig, maar ook omdat het een binnendorps gebeuren is. We dienden met alle activiteiten rekening te houden waarbij de omgeving en veiligheid vooropstonden. Dat is intensief en uitdagend. Voor ons was dit het eerste project dat we voor Koopman Vastgoed uitvoerden. Dan is het natuurlijk even bezien hoe zich dat ontwikkelt, maar al heel gauw bleek dat we hetzelfde DNA bezitten. Samenspraak; dat was de kernwaarde. Het verliep uitstekend, ondanks dat we ook weleens hoofdschuddend tegenover elkaar stonden – het even niet met elkaar eens waren. Dat is menselijk en op die méns voortbordurend; daarvoor gaan alle credits naar Koopman Vastgoed. Want, de manier waarop zij omging met de omgeving en de bijbehorende (bouw)factoren was lovenswaardig waarbij respect de boventoon voerde.”
Voor jong en oud
Boudewijn Koopman: “We richtten ons niet alleen op de verkoop van de appartementen, maar ook op de omwonenden. Dit deden we door middel van presentaties en nieuwsbrieven. Dit werd erg gewaardeerd. Met betrekking tot de verkoop; al heel snel werd duidelijk dat Denekamp behoefte had aan nieuwe woningen. Het aanbod leent zich voor zowel de jonge als voor de oudere generatie met passende voorzieningen. Dat was ook een vereiste van de gemeente; elke leeftijdscategorie diende een kans te krijgen om op deze plek te komen wonen. Persoonlijk vonden we dat een zeer sociale gedachte. De animo bleek groot, binnen afzienbare tijd waren de appartementen verkocht. Hieruit blijkt dat we er goed aan deden deze locatie aan te kopen. In alle opzichten werd het een enorme kwaliteitsslag die bijdraagt aan een positieve uitstraling op de totale omgeving.”
Alle zaken spik en span
Ten aanzien van de bouw hield Erwin Weusthof er een strakke regie en timemanagement op na: “Dat was noodzakelijk, het ging immers om drie gebouwen met dezelfde opleverdatum. Wij, als bouwteam, kozen bewust voor lokale onderaannemers. Ten eerste omdat we – door de ervaring – heel goed konden inschatten of zij over de genoodzaakte capaciteit en ervaring beschikten om een dergelijk project succesvol te realiseren. Daarnaast is de onderlinge betrokkenheid nét meer wanneer de mensen bekend zijn met de locatie. Hier, in Twente, wil geen partij het voor het woord hebben om zich er gemakkelijk en snel van af te maken. Het is mooi dat, niemand uitgezonderd, zich volledig inzette om de zaken spik en span af te ronden. Dat is nu, in de eindfase, ook echt het geval. Niet alleen de appartementen worden tot in detail netjes opgeleverd, ook het terrein rondom (door Lansink Wegenbouw Saasveld) is kant en klaar. Het hele project is er één waarvan ik – en met mij alle meewerkende partijen – over dertig jaar nog met goed fatsoen kunnen zeggen; Dat hebben wij gerealiseerd.”
Kosten noch moeite gespaard
Het Veldman is nieuwbouw met een indrukwekkende, waarde. Samen met de gemeente Dinkelland en de Monumentenraad werd besloten om de twee bestaande gevels van het hotel te behouden. In het nieuwe ontwerp komt het oorspronkelijke, originele uiterlijk weer terug, inclusief de karakteristieke dakvorm. Originele details en elementen die in de loop der jaren verloren gingen, waaronder de stalen luifel, de entree en de raamindeling, werden zo goed als mogelijk hersteld. Kosten noch moeite werden bespaard.
Vogelensangh-bakstenen
Voor zowel de renovatie van het hotel als de twee nieuwe appartementengebouwen werd gekozen voor de authentieke Vogelensangh-baksteen. Deze stenen zijn niet gereproduceerd, maar opnieuw exact gebakken in de kolengestookte ringoven van Steenfabriek Vogelensangh in Deest – dezelfde fabriek waar ook de oorspronkelijke stenen destijds vandaan kwamen. Dankzij dit ambachtelijke productieproces, met zijn karakteristieke kleur- en structuurvariaties, sluit het nieuwe metselwerk naadloos aan bij de historische uitstraling van het oorspronkelijke hotel.
Drie duurzame gebouwen
De woonoppervlaktes van de appartementen verschillen per gebouw en bedragen in ‘Het Hotel, ‘Het Pension’ en ‘De Residentie’ respectievelijk 65 m², 75 m² en 85 m². Door toepassing van onder andere warmtepompen middels bodemwarmte, zonnepanelen en Triple HR +++ glas voldoen de woningen ruimschoots aan de duurzaamheidseisen volgens het huidige Bouwbesluit. Bij elk appartement hoort een eigen berging en een privé-parkeerplaats op het terrein aan de achterzijde van de complexen. Op de begane grond beschikken de woningen over een terras en op de verdiepingen over een loggia of balkon. De twee nieuwe appartementengebouwen zijn tevens voorzien van een centrale ingang en een liftvoorziening.
